不動産は面白いーー巣の確保から投資に至る過程で得た学び

アカウント名「家売る女」のど真ん中ブログ:不動産遍歴から得た学び

不動産インサイダーではない者が手にできる3つの武器

不動産投資に高学歴は必要か?

ローン承認という観点から、「安定した仕事に就き、一定以上の収入が確実に毎月入ってくる人、借入金はすぐに返済可能程度の額であること」が望ましい。

 

眞子さんの婚約内定者、小室圭さんの現在の属性は、ローン審査担当者にすればあらゆる点でアウト。米国法弁護士として働きはじめてからのパーフォーマンス次第だ。

 

この観点からは正規公務員は有利。が、別に高学歴のキャリア公務員である必要はない。転勤、配置転換の多い、しかも40過ぎれば肩たたきに合う国家公務員キャリアより、一生経理担当で定年まで所属の役所に居続けることができ、しかも異動の少ない地方公務員は、本人がギャンブルや愛人に公金をつぎ込まない限り、銀行にとっては垂涎のローン申請者だ。

 

こういう人が、地元で自分の住む家に加え、アパート一棟経営なんかに乗り出せば、それなりに成果をあげられるのだろう。人口が激減していく日本でも、継続的に賃貸需要がある地域は必ずある。

 

業者が持ち込む物件は記者クラブで発表される「ニュース」のようなもの

誰にでも公開されている物件ということでは、フェアな話である。

が、大きく儲ける人はやはり非公開情報、インサイダー情報に通じた人だ。

 

戦前の話だが、島根県足立美術館を創設した足立全康は農家の生まれで尋常小学校卒、第八車で行商し、大阪の不動産開発で財を築いた。機を見る才が抜きん出ていたのであろう。

 

足立全康の絵画や料理、庭園についての美意識は本物だが、財を築くにあたり、大阪駅周辺の開発計画を誰よりも早く察知し、誰よりも早く「買い!」と決断したと想像する。

 

最近亡くなった立花隆さんの出世作田中角栄研究ーその金脈と人脈」で描かれているように、田中角栄信濃川河川敷開発計画を何等かの形で事前に察知したのであろう。「人たらし」と呼ばれる魅力とずば抜けた才覚とお金の力で、インサイダー情報を手に入れ、4億円で購入した土地が建設省(当時)の公共工事で数百億円の資産形成に成功した。

錬金術は、貴重な内部情報に裏打ちされた土地ころがし。

 

トランプ前大統領も親から相続した不動産業を更に拡大するにあたっては、ビジネスセンスとともに「政商」としての才覚も発揮したのだろう。

 大統領時代、娘や娘婿を何の躊躇なく公職に任命したほどだから、値上がりしそうな不動産を取り巻く情報は、ネポティズム縁故主義)を当然のごとく利用して得たに違いない。

アメリカ人が縁故主義は駄目、フェアであれ、と繰り返すのは、人間はアンフェアな行動に陥りがちであることを認識している証にすぎない。

 

日本のアンフェア取引例

国家プロジェクトは政治家と業者、役人がいち早く情報を得る。堅実な役人はインサイダー取引を断罪されることを恐れ、所掌事務に関連する株や不動産には普通は手は出さない。業者もコンプライアンスの観点から自分が手掛けるプロジェクトを私的に利用しない。

政治家はその人次第だ。

千代田区前区長のように、地元選挙区で開発業者から「地権者枠」だか「事業協力者枠」だかで値上がり確実の高級マンションの一室を手に入れた。国家プロジェクトでもない、セコい例である。

 

 普通の不動産投資家予備軍はインサイダー情報ではなく正攻法でいく

情報は求めていない者のところには勝手に歩いてきてはくれない。

土地ころがし成金も、鋭い嗅覚でなかなか手に入らない情報をあの手この手で嗅ぎまわったのだと思う。

「求めよ、さらば与えられん」

普通の人は、インサイダー情報に期待するより、公開情報+普段の地道な情報収集と若干のカンで、ある程度の成果を上げるよう努力するしかない。

 

 高輪ゲートウエイ駅新設、北陸新幹線延伸は公開情報になってから手を出した人でも、周辺土地や物件はある程度の値上がりは得られたはずだ。99%の人は、こういうプロジェクトを知ってはいても特に関心はなく、関心があっても実際に物件を購入するにまでは至らないのだから。

 

インバウンドスキー客を当て込んで、長野駅止まりの新幹線が金沢まで延伸することが決まっていることを前提に、野沢温泉に外国人向けのホテルを建設した外国人投資家がいる。北海道ニセコの土地の値上がりは、日本の国家プロジェクトではなく、外国人が牽引したものだ。

「需要は確実にある」というのは同胞の動きを知る彼らならではの見込みだった。

 日本人のスキー人口の減少を嘆いていただけの人には、入手できない情報である。

 

セミナーで人を集めて、参加者に紹介される未公開物件は眉唾

よく紹介される例だが、不動産業者が「これはお得物件ですよ」と持ち込んでくる時、「そんなにお得なら、なんで自分自身で購入しないの?」と聞き返そう。

不動産でも、なんたら商法でも、すべての投資物件は似たようなものだ。ぼろ儲けできるなら、こっそり一人でやるはず、人に勧める時点で胡散臭い。

 

業者のカモにされず、なおかつ若干の成果をつみ重ねていく上での鉄則

利益=売上ー経費

 

不動産の経費は、購入価格+仲介手数料、司法書士手数料、税金等である。

この経費を少しでも抑えることができれば、利益は確実に増えることになる。

 

インサイダーでもないド素人がプロの世界に入っていくのだから、わずかな成功例の陰に無数の失敗があるはずだ。不動産王(女王)の成功体験を鵜呑みにしてはいけない。 

 

振り返って確実に言えることは、以下の3点。

1.時間で勝負=人より早く動く

2018―19年あたりに京都でホテルを開業しようと動き始めた人は遅きに失したと思う。自身の京都の町家宿泊施設投資は2011年5月。3月の福島第二原発事故で日本から外国人駐在員がいなくなって間もない頃だった。順調に稼働していたが、近隣に似たような施設が乱立し始め、単価を下げないと集客が難しくなり始めたのが2016年頃。

東京資本や外資が、すでに高騰し始めた京都のまとまった土地を獲得し、様々な許認可を経て、海外の富裕層を念頭においた客単価の高い高級ホテルの開業にこぎつけた時期とコロナがばっちりあったのは痛恨だろう。

 

2.変形で勝負

京都は特に路地奥の再建築不可の物件に魅力がある。

東京でも、かつての地主の広い土地を何分割もすれば、公道接道の長さがギリギリ再建築可をクリアする旗地が生まれる。

再建築ができなくてもリフォームは可能なので、設備や外観を一新できるし、土地の値段が安い分固定資産税額も低い。

こういう物件を賃貸なり宿なりにして運営したとしても、路地奥だから、旗地だから、といって賃料や宿泊料金が大幅に下がるわけではない。土地の値段が安い分、利便性のある土地なら、運用収益は整形地に優る。

公道に面しているより静か、というメリットまである。

 

3.海外事情で勝負

季節が日本と反対のオーストラリアは、コロナまで30年以上ずっと経済成長を続けてきた。

日本がバブルの最後の宴に浸っていた1990年前後は、この国は地下資源を掘って輸出するしかない、途上国型経済とバカにされていた。

が、バブル崩壊後停滞する日本を尻目に、成長するアジア諸国の資源需要を受け、またIT化も進め、一人当たりの国民所得は、日本の1.3倍になった。金持ちなのである。

熱帯、亜熱帯に位置する東南アジア諸国とは違い、欧米のライフスタイルを送るオージーたちはスノースポーツに馴染んでいる。質の良い日本の雪を発見したことに驚きはない。

そして、アジア諸国での中産階級の台頭である。生活に余裕が出ると、お金のかかるスポーツにも関心が行く。シンガポール、香港の教育熱心な親たちは、雪の降らない自国では難しいスキーやスノーボードを子供たちに体験させたいと願う。

緯度が低く、比較的暖かいのに豪雪地帯が多い日本の、かつて整備されたスキー場に彼らが殺到するのは予測できたはずだ。コロナが収束すれば、彼らが戻ってくるのは確実だ。

東京のタワマン価格高騰の背後には、中国人の資産保全行動もある。共産党ににらまれたら、アリババ創始者も表舞台から消されるのだ。オーストラリアのシドニーやカナダのバンクーバーの不動産価格に比し、東京のそれは割安だと中国人富裕層は判断した。

固定資産税や管理費、修繕積立金について十分な理解がないまま購入されると困るのは他の区分所有者だが、中国の金持ちが都心3区のマンションの価格高騰に貢献したのは紛れもない事実。

 

そして、(1.の延長である)売る時も時間で勝負

私はタワマンが好きではないので、港区のマンションに食指が動くことはなかったが、賢い投資家は、都心のマンションで外国人所有者の管理費不払い問題が顕在化する前に、自分の区分所有分は売って、それなりのキャピタルゲインを得ているのだろう。参入者が多くなってレッドオーシャンになる前に、あるいは、面倒な問題が顕在化する前にさっさと退出するのも「時間で勝負」である。

もちろん、高額の修繕が必要となった時の、タワマンの合意形成の難しさも十分に念頭に入れての迅速なアクションだ。

 

この3つの武器は、インサイダーでなくとも頑張れば手に入れることはできるはずだ。

 

                           (今回はここまで)

 

 

 

 

 

 

 

日本人不動産鑑定士ではわからない。

 

 

 

 

 

考えれば、株でも不動産でも、高学歴でなくとも成功する人はしている。戦前の話だが足立美術館を創設した足立全康は農家の生まれで尋常小学校卒、第八車で行商し、大阪の不動産開発で財を築いた。機を見る才が抜きん出ていたのであろう。田中角栄も土地ころがしだ。

不動産投資に向いている人とは?

  1. 自ら住む気はなく、キャッシュ・フローとキャピタル・ゲインに注目するタイプ
  2. 自ら住んだ時の利便性、居住性、街の景観等美的な部分に拘るタイプ

 

間違いなく1のタイプが、投資家的考え方である。更に仕入れは安く、となるとプロだ。

が、動産としていつでも売り買いできる株式でも、この企業を育てたい、社会貢献に力を入れている企業(例えば今話題のSDGs)を応援したい、と考えて投資する人がいる。

2のタイプは、企業応援型株式投資家に近い。

 

自分は2のタイプで、結果としてトータルで少し+になった程度である。

バブル崩壊直後のマンション購入のロスが大きかった。

 

それでも不動産購入やりフォームの過程は楽しかった。

こういう過程を楽しめる人も、リターンは3年以内に絶対二桁以上という雇用主からの圧力があるのでなければ、広い意味で不動産投資に向いているのかも知れない、と自分で思う。株式にも育てたい会社に長期投資、という考え方がある。

 

堅実な生活態度で、融資だけでは足りない頭金を貯めることに役立った。住宅ローンは給料天引き貯金のようなもの。

ウン億円稼いで、銀座で豪遊、トロフィーワイフとタワマンで、という人には私の経験は全く役に立たない。

 

一方、思い切った借金や即金購入の決断は速かったと思う

若いころは、借金=銀行融資に頼らざるを得なかった。安い物件なら現金での購入も可能になったのは、50歳を過ぎてから。

自分名義で銀行融資を申し込めたことも、決断から実際の購入までが速かったことにつながる。配偶者や親族にも融資申し込みをして共同名義にする必要がある場合は、説得に時間がかかる。

 

優柔不断な人がいる。

自身の物件の売却を試みた時、内覧後あれやこれやずいぶん悩んで引っ張った挙句、仲介業者から督促されてやっと断念の意を示す人が散見された。

こういう人はどんな投資にも向かない。

不動産は何と言っても高額だということはあるが、多分それほどの値段でもない商品を前にしても、どうしよう、どうしようと悩み続ける人でもあると思う。

 

投資に家族を巻き込んではいけない。自分だけで決断するのだ。

家族それぞれの意向を聞いての全員一致が必要なケースもある。

北川景子主演の「家売る女」でも、なかなか決められない夫婦が登場したし、坂上忍やみやぞん等芸能人の物件購入番組でも、演出かもしれないが、とりあえず「キープ」という選択をするケースも多い。

家族の住処を購入する、建てるとなると、カネも出さず口だけ出す有象無象が出てくる。家庭円満のためには、コンセンサスが重要だ。

が、投資となると家族に類が及ばないよう、自分だけで完結させるのだ。

額の大きいへそくりみたいなものかも知れない。

 

結論が出たら関係者にすぐ伝えるのが礼儀

購入決断が速いということは、この物件はビミューと感じると、購入しないという意思表明も速い、ということ。自分の好みがはっきりしていることでもある。

これは仲介業者や売り手に対して親切な対応だと思う。

 

物件を案内した仲介業者にも、自身の都合を優先して売主になかなか連絡しない人がいる。まあ、契約前には書類作成等忙殺されるのだろうが、「ノー」という答えがでているならその一言だけでも迅速に伝えるのが、物件案内を引き受けた者の礼儀だと思う。

 

究極の速攻決断

コロナ前は、値上がりするはずと思うと、物件を見ずに「買い!」と海外から回答する中国の資産家もいたと言われる。速っ!不動産投資家はそういうタイプなのかも知れない。

自分は愛着がある物件にこだわる。だから、見もしないで買うなんて考えられない。

 

株式投資の定石「分散」、「長期」投資は不動産にも当てはまるか?

この定石は移民が流入し続け、人口が増えて、イノベーションの機運が高く経済成長が続く米国や、新興国の株も組み入れているという意味での「分散」だ。国内株でも情けない東芝みずほ銀行から元気いっぱいのソニー任天堂ユニクロまで含めば「分散」だろう。

 

人口が減っていく日本で、不動産の分散も長期も難しい。

地域的な分散投資が可能なエリア

毎年、島根県ひとつ(人口約65万人)がなくなっていくのである。

テレ朝「ポツンと一軒家」で紹介される人々は、それぞれ魅力的で、先祖から引き継いだ物件を大切にしなければと頑張っている人が多い。冒頭にあげた2のタイプに属するのだろう。が、流通があまりに難しく、投資対象というより趣味の物件という方が正確だろう。

投資対象となるには、流動性のある物件、都会や観光地のような人が集まる場所である必要がある。首都圏である必要はないが、京阪神、福岡、名古屋圏あたり。

北海道や沖縄は観光地としての魅力はもちろんある。コロナが収束すれば、インバウンド客が戻ってくるだろう。

 

レジ以外の不動産がある。

倉庫、宿泊施設、最近ではコインランドリーも不動産投資対象だ。需要のあるところでレジに拘らないなら不動産の「分散」投資だろう。

が、私はレジが好きだ。宿泊施設もレジの流れ。

積水ハウスの歌にほろっとしてしまうのは、住まいへの思い入れの強さだろう。

小林亞聖さんが亡くなられて、この愛おしい曲も小林さん作曲と知った。人々の家への様々な思いを音で表現している。凄い才能!

 

こういうタイプだから、コインランドリーを所有して収益を上げたいとは思わない。カフェや託児所を併設したコインランドリーを運営するのなら、多少魅力は増すが、自分にとってのワクワク感がレジに比べればおおいに劣る。

 

人に勧められたからではなく自分で選んだ投資なら失敗しても自分を責めればいいだけ

立地が良さそうだと、業者の方がアプローチしてくるのだろう。この土地をコインランドリーにすれば、年○○%のリターンがありますよ、と。

かぼちゃの馬車レオパレスだけでなく、大手不動産業者による節税対策としての賃貸住宅経営ご案内。税理士と一緒に現れる、先方からのアプローチには眉唾で臨むタイプには、心が動かない。

業者は最後まで責任をとってくれないのだから。

 

アパート一棟経営には全く関心がない

「なんとか大家さん」等、アパートを何棟も所有、賃貸して財を築いた人が不動産投資の成功者として取り上げられている。私は狭い敷地に建つ全10戸ほどの二階建て木造アパートは苦手である。

自分が住みたくないからだ。所有し、人に貸すからには、自分が住んで満足度が高いものにしたい。

まずい料理を出す料理人は淘汰されるのに、なぜか不動産業者は欠陥住宅でも生き延びている。

 

レオパレスの様々な問題が明らかになったのは数年前。今年は、外階段が崩落して死亡事故を起こした挙句、自己破産する施工業者が話題になっている。

施工業者が安く請け負うのは、発注者―開発者―投資家ができるだけ値段を抑えようとすることにある。

築年が浅いうちはまあ見られるが、どんどんみすぼらしくなっていく物件を「売り抜ける」のも投資家的才能だろう。ジャンクボンドでがっぽり儲ける人がいるように。

 

 安アパートは外部不経済

今の東京の家の近所には昔からの地主が多かったらしく、昭和の高度成長期にこういうアパートが結構あり、それが元地主の立派なお屋敷の隣に立っている。

洗濯機置き場は玄関扉のすぐ横、自転車置き場はなく、公道に賃借人の何台もの自転車が駐輪している。ゴミの捨て方はキレイとは言えず、指定の日の前から放置されていたり、収集業者の「分別されていないので回収できません」のラベルを貼った袋が転がっていたりすることも多い。

 

施工不良ではなく経年劣化で外階段が今にも崩落しそうでも、借りる人はいるのだ。都心に近く、駅まで徒歩10分以内でも賃料は安い、という判断かもしれない。

この地域では土地の値段が高くなってきたので、新しく賃貸経営をする人が建てる物件はそれなりの賃料を設定できるようなそこそこ立派な建物で、ゴミ置き場も自転車置き場もあるし、多分室内には洗濯機置き場もあるのだろう。

 

田園調布や関西の芦屋六麓荘では、小規模開発はもちろん、アパート建築も許されないらしい。パチンコ店やコンビニもないそうだ。

排他的かもしれないが、こうして街の景観が守られ、その価値を共有する人のみが住民となる地域が日本に少しくらいあってもいいと思う。

優れた建築物は芸術でもある。単独では芸術品でも隣が安普請の崩れそうなアパートでは困る。

 

以上、自身が決して高いリターンを望めないタイプであることを綴ってみた。

それでも若干の成功例があるので、これは次回に紹介することにする。

                          (今回はここまで)

アカウント名「家売る女」に合致するブログ公開の時が来た

スルガ銀行がまた怪しげな融資をしていた

 

と昨夜のテレ東WBS

スルガ銀行が絡む「かぼちゃの馬車」は、コロナ苦境ですっかり忘れられていたが、昨夜のニュースは温めていた不動産に関するブログテーマを順次公開していくきっかけになった。

 

家の売買は12回。リフォーム実施や賃貸契約は数知れず。

得た学びを失敗とともに記録に残しておこう。

どなたかの役に立てばと願う。

 

レジ系=レジデンス=住まい

まず、動物としての人間にとり、不動産は雨露をしのぐ巣である。

つばめやコウノトリの巣作りを見て思う。外敵から自らを守り、つがいになって遠方からエサを運び、卵を温め、子育てをする巣。

人間は鳥や哺乳類とは違う動物だが、帰巣本能は否定できない。

もちろん個人差はあるだろう。所有にこだわらない、狭くても平気、引っ越し魔、放浪癖等々。

 

動物にはない概念が住民票

住まいがないとホームレス。

行政上、住民票がないと住所不定で職探しもできない。

賃貸であれ所有であれ、大抵は成人すると親元を離れる。

日本的だが、晴れて世帯主になるのだ。

 

(レジ系含め)不動産は(広い意味で)金融商品でもある

単価が高い。地方には1円でも買い手のつかない空き家があるが、流通する物件はそれなりの値段がする。最低でも100万円単位。1000万、1億単位で物件を考える人もいる。

巣を手に入れたいだけの善良な個人のささやかな売買にも、高額な資金が必要となる。融資は金融機関の出番だ。

 

長期(35年?)ローンで高額を返済することになる不動産取引ができる人とは?

審査書類が改ざんされて所得を水増しされたお陰で融資が下りた、と喜んでいるようでは、ダメだ。このことを客観的に判断できるようにならないと。

自分の収入、所得でこんな高額のローンが承認されるものなのか、冷静に判断できない人がいるから、虎視眈々と狙っている詐欺師のカモになってしまう。

20代、いや30代になっても、こうしたことを学ぶことは難しい。

私も若い頃は訳がわからないまま、突き進んでいたにすぎない。

日本の金融リテラシー教育の問題でもあるし、多くの人の「良い巣を手に入れたい」、「副収入を得たい」という焦りのなせる業でもある。

 

資産形成教育

文部科学省が2022年度から高校の授業に「資産形成」の内容を導入し、金融庁が職員を学校に派遣して授業を行うそうだ。

「資産形成」の「資産」は、株式だけでなく不動産も含むなら、よりオールラウンドな知識が得られることになる。

今の高校のどの教科の先生にとっても教えるのが難しい課題だ。英語が話せない英語教師に実践英語を教えるように求めるのと同じなので、金融庁職員が乗り出す、ということらしい。

金融庁の職員に資産形成能力があるかどうか不明だが、金融リテラシー教育は大切だ。

政府としては、「年金」や「生活保護」だけでは人生100年時代の日本人すべての面倒をみることができないので、すこしでもリテラシーを高めて国民の多くが自ら資産形成し、政府の「公助」に頼らないで欲しい、というメッセージにも聞こえる。

が、大切な知識である。義務教育段階の中学生から学んでも遅すぎることはない。

 

これからのブログには以下のことを色々な角度から取り上げるつもり。

  • 不動産投資に向いている属性
  • 不動産取得のタイミング
  • 物件選び
  • リフォーム、リノベのコツ
  • それから、不動産業者は詐欺師か?

 

できるだけ実践的で役に立つものにしていくつもりです。

                               (今回はここまで)

 

 

コロナ時代は不愛想が最高のサービス

この時期のみ販売の紀伊国屋特製の鴨のリエットを買いに行った。以前は袋詰め要員だった人が余っている。空いている時間帯を選んでいったのだが、余っている人たちが、色々話しかけてくる。

精算の際、持参の買い物袋を取り出したらに「お入れしましょうか」と親切に言ってくれるが、自分の袋を他人に触られたくない。高級スーパーもサービスの在り方も変える必要がありそう。

 

そういえば、ゆうちょ銀行に「通帳記帳」をしに行った時、暇なのか、ATMにはりついている郵便局員がいて、間近で「このボタンを押して」とかあれこれ教えてくれる。結構難しそうな振り込みと違って、こっちは通帳記帳のみ。ゆうちょ銀行から、預金が不正に引き出されたドコモ口座事件以来、時々記帳しているだけなのだが。

 

更に思い出すのが、美食のフレンチレストラン。懐石料理でもその傾向があるが、新たに皿を持参する度に、「○○産xx」を「○○時間、熟成し」とか能書きを延々と述べる。給仕の人はもちろんマスクをはしている。でも、詳しい能書きは紙に書いてテーブルに置いておいてくれる方が、私は嬉しい。まあ、それでも外食しようとする自分が悪いのだが。

 

コロナ時代、不愛想でしゃべらない、近寄ってこない人が最高のサービス提供者です。